Pajak Penjual dan Pembeli Rumah dalam Jual Beli Rumah 2020 - Rusdiono Consulting

August 17, 2020by admin0
364-1-1280x854.jpg

Jual beli rumah yang termasuk dalam transaksi ekonomi juga tak luput dari pengenaan pajak dari pemerintah. Maka dari itu, ketahui bagaimana aturan, perhitungan dan berapa persen pajak dan biaya jual beli rumah, baik bagi pembeli maupun penjual.

Pajak dan Biaya bagi Penjual Rumah

Bagi penjual rumah, terdapat 3 hal utama terkait pajak yang perlu diperhatikan dalam menjual rumah yaitu pajak penghasilan, pajak bumi dan bangunan, serta biaya kenotariatan. Berikut penjelasannya.

  • Pajak Penghasilan (PPh)

Jika diacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, pajak penghasilan pada penjualan rumah yakni sebesar 2,5 persen. 

Contoh: Harga jual sebuah rumah senilai Rp2 Miliar, berarti PPh rumah tersebut sebesar 2,5 persen dari Rp2 Miliar, yakni Rp50.000.000. Pajak penghasilan tersebut perlu dibayar sebelum penerbitan Akta Jual Beli. 

Baca juga: Kenali 8 Jenis Pajak Penghasilan di Indonesia 

  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangynan adalah jenis pajak bersifat materiil, penentuan besaran pajak sesuai dengan tanah atau bangunan, bukan berdasar subjek tetapi objek pajak. 

Pajak bumi dan bangunan dibayarkan oleh kepemilikan tanah serta bangunan yang mendapat keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi tertentu. Pemilik harus membayar PBB selambat-lambatnya 6 bulan setelah tanggal pemerolehan Surat Pemberitahuan Pajak (SPPT) PBB. Pajak ini biasanya dibayar dalam masa satu tahun.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

PBB Terutang = Tarif 0,5 persen x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP = Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOP adalah pengukuran besaran nilai yang berpengaruh pada PBB. Ketika NJOP semakin tinggi, maka PBB yang wajib dibayarkan juga semakin tinggi. NJOP terdiri atas NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Jumlah keduanya menjadi Dasar Pengenaan PBB. 

Kemudian, nilai NJOP sebagai dasar perhitungan akhir NJKP. Ketika NJOP lebih dari sama dengan Rp1 Miliar, NJKP sebesar 40 persen. Ketika NJOP kurang dari Rp1 Miliar, NJKP sebesar 20 persen. 

Sementara itu, NJOPTKP bergantung pada masing-masing daerah, yang maksimal sebesar Rp12 juta.

Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Bapak Rizal memiliki rumah di daerah Jakarta Selatan dengan luas bangunan 100m² dan luas tanah 200 m². NJOP Bumi dan Bangunan sebesar Rp2 juta/m². Maka perhitungan PBB nya sebagai berikut:

NJOP Bangunan Rp2.000.000 x 100 = Rp200.000.000
NJOP Bumi Rp2.000.000 x 200 = Rp200.000.000
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB Rp200.000.000 + Rp200.000.000 = Rp400.000
NJOPTKP Rp12.000.000
NJKP (NJOP – NJOPTKP) Rp400.000.000 – Rp12.000.000 = Rp388.000.000*

*berarti NJKP 20 persen

NJKP 20 persen x Rp388.000.000 = Rp77.600.000
PBB Terutang 0,5 persen x Rp77.600.000 = Rp388.000

 

  • Biaya Kenotariatan atau Notaris

Dalam transaksi jual beli rumah, memerlukan jasa notaris atau pejabatan Pembiat Akta Tanah (PPAT) di wilayah bangunan tersebut. Besaran biayanya telah ditentukan dari pemerintah. Tanggungan diberikan kepada penjual rumah, tetapi dapat disepakati dan dinegosiasikan bersama dengan pembeli. 

  • Biaya Lain-lain

Biaya lain-lain yang masih perlu ditanggung oleh penjual rumah yang dimaksud diantaranya biaya pajak rumah, listrik, air PAM, serta biaya lain yang harus dilunasi.

Baca juga: Pajak Bumi dan Bangunan: Objek Pajak dan Cara Menghitungnya

Pajak dan Biaya bagi Pembeli Rumah

Beberapa pajak dan biaya yang perlu dikeluarkan oleh pembeli, diantaranya bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, biaya cek sertifikat, biaya balik nama sertifikat, biaya pembuatan akta jual beli, dan pajak pertambahan nilai. 

  • Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Ketika membeli rumah dari pengembang sebagai Pengusaha Kena Pajak, maka tarif jual beli pajak sebesar 10 persen dari harga tanah. Namun ketika membeli rumah bukan dari Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli yang harus membayar langsung PPN ke kas negara. 

  • Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah beban pajak yang berbanding terbalik dengan PPh, karena pajak jenis ini dibebankan kepada pembeli rumah. Besaran pajak yang dikenakan sebesar 5 persen dari harga jual, dengan pengurangan NJOPTKP.  

Berikut rumus perhitungan BPHTB:

BPHTB = Tarif Pajak (5 persen) x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

DPP = NJOP BB – NJOPTKP

Contoh perhitungan BPHTB:

Tarif pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP BB – NJOPTKP)

= 5 persen x (Rp400.000.000 – 80.000.000*)

= 5 persen x Rp320.000.000

= Rp16.000.000

*misal NJOPTKP DKI Jakarta 

  • Biaya Cek Sertifikat

Sertifikat adalah hal penting demi mengetahui legalitas sebuah rumah, maka penting bagi pembeli untuk mengecek sertifikat rumah yang dibeli. Biaya yang harus dikeluarkan hanya berkisar Rp100 ribu. 

  • Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembeli perlu memproses balik nama sertifikat, terutama ketika membeli rumah second, karena biasanya pembelian rumah melalui pengembang atau developer sudah termasuk biaya ini. Besaran biaya yang diperlukan yaitu 2 persen dari nilai transaksi atau sesuai dengan regulasi pemerintah setempat. 

  • Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Besaran biaya pembuatan akta jual beli yakni 1 persen dari nilai transaksi jual rumah. Biaya ini dibebankan kepada pembeli rumah, kecuali ada kesepakatan dengan penjual rumah. Jumlah dapat disesuaikan atau dinegosiasikan jika harga rumah tinggi.

  • Biaya KPR

Biaya KPR perlu dibayarkan ketika pembelian rumah tidak dilakukan secara tunai melainkan secara kredit atau pinjaman. Besaran biayanya sekitar 4 – 5 persen dari total pinjaman yang meliputi biaya administrasi, provisi, dan lain-lain.

Setelah mengetahui pajak penjual dan pembeli dalam transaksi jual beli rumah serta biaya-biaya tambahannya, akan lebih memudahkan bagi Anda sebagai pembeli dan penjual untuk menggunakan jasa konsultan pajak seperti Rusdiono Consulting. 

Baca juga: 5 Manfaat Menggunakan Konsultan Pajak, Gunakan Sekarang! Jasa konsultan pajak berpengalaman akan memudahkan proses transaksi, menyesuaikan aturan pajak terbaru dan menghindarkan Anda dari transaksi yang dapat merugikan. Segera hubungi kami dengan klik di sini.

admin


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


Open chat
Need Help?
Hello!